社区商业要求准求精 因地制宜做创新

　　12月17日，由赢商网四川站主办的《赢响四川》城市沙龙第四期在中粮香颂丽都JOY HOUSE举行，针对“商业地产新生力量的社区商业怎样玩？”这一话题，中铁二局地产商管中心总经理洪涛的观点是：决定社区商业价值或走向的并不是商业能带给住宅多少支撑，恰恰相反，应该是住宅小区的品质和定位决定社区商业的价值。

　　住宅人口结构决定社区商业的价值走向

　　洪涛一开始就提出了住宅小区对于社区商业的重要支撑作用，“有人群就有消费基础，就能支撑项目的商业价值。所以说，住宅所在地段以及未来居住的人口在很大程度上决定了社区商业的走向，项目自身的小区是关键，周边的小区作为辅助。”

　　为了佐证消费人群决定社区商业形态和价值，洪涛举了一个例子，“往龙泉方向川师学校附近有一个小区，住了大量的刚需年轻人，平均房价比城区也要低，再加上与学校后门无缝对接，所以就形成了典型的年轻人消费的校园经济。有年轻人所谓低端快时尚（专题阅读）品牌，有小型影吧，甚至还有手机贴膜……餐饮也占很大比例，但都是在细分领域，并且几乎没有品牌餐饮，这些业态其实非常符合大学生和年轻人的口味。”

　　可见，周边的群众基础是未来社区商业发展的方面。因此，可能商家在选址的时候有意无意也在遵循这个原则，至少应该要分析一个区域的人口结构、人口的密集程度、人均月收入和消费力如何，以及什么时候能达到预期入住率……

　　虽然洪涛认为，住宅情况能为社区商业提供“基石”，但他同时也表明，并非只要把房子一盖商业就能繁荣起来，“在业态组合等细节方面因地制宜做创新很关键。”洪涛如是说。

　　量大杀死一切 社区商业要求准求精

　　针对成都的商业地产发展情况，洪涛用一句话做了概括：量大会杀死一切。“其实不止是成都，整个中国的地产市场几乎都已经‘供大于求’。”

　　而提及社区商业和大型综合体商业的最大不同，洪涛却不以为然。他认为，从业态和品牌层面来讲，社区商业和购物中心实际上并不冲突。

　　“以餐饮业态为例，不难发现，跟着购物中心走的餐饮品牌，几乎不会在社区商业里见到，二者的发展方向往往是不同的，所以，这两种商业业态应该是不能相互取代的。”

　　但眼下的成都的情况是，两者的供应量都很大，只不过相较而言，社区商业的情况或许稍微乐观一点。所以，洪涛表示，“在合适的地段和未来人口密度和消费潜力比较高的区域，社区商业的发展空间依然很大。”

　　或许，大型商业综合体和社区商业最大的不同就在于，前者是依靠项目的打造和运营能力来吸纳人流和消费力，而后者更多的是，倚靠所处区域的人群分布和消费水准来支撑实际的经营。因此，社区商业不能在体量有限的情况下再奢望业态的“大和全”，最好的办法就是，了解自身情况，熟悉周边居民消费习惯，在品牌的选择和分布上尽量做到“准而精”。

　　最后，对于一些定位在商业综合体，但体量却和社区商业相差无几的项目，洪涛也表达了一丝担忧。“那些中小品牌开发商和其开发的小体量购物中心，前途或许会比较暗淡，似乎已经在大而全的大型综合体和小而美的社区商业的夹击下‘奄奄一息’。”