投资客返场 锡城社区商业成新宠

　　锡城人民东路上一家原本收费低廉的老牌澡堂，如今摇身一变，成了室内温泉汗蒸休闲场所，并且涵盖了影院、小型儿童乐园等功能，消费层级实现了跃进。

　　无锡长江路上的一家蛋糕店，本已濒临关闭，但店主放弃了此前单纯卖蛋糕的经营模式，而是提供场所、设备和指导，让客户自己制作独一无二的那款蛋糕和巧克力，小店重新焕发生机。

　　升级换档的社区商业，重新赢得了投资者的目光。开发商和运营商开始打造体量适中、特色突出、位于社区核心位置，侧重于体验式生活服务，并拥有丰富的业态组合，提供便捷的吃喝游乐休闲生活服务的社区商业。

　　这块蛋糕让苦苦找寻资金出口的投资客看到了新的曙光，楼市正在用另一种形式迎接着他们的返场。据无锡日报记者调查了解，在高收益理财产品市场紊乱、股市动荡难安的环境下，投资客再度返场楼市，近期走俏的星海公馆、金轮星光名座、金茂玉泉街等商铺均受益于此。但与此前盲目一掷千金的局面不同，这一次他们目标明确，“最后一公里”成为价值高地。

　　投资客返场 社区商业成新宠

　　沉寂已久的商铺投资自去年12月底开始渐有起色，即便在接近歇年的1月，商业物业成交量也达10万平方米左右，呈现淡季不淡的格局。此外，上月无锡圆融广场、红豆·人民路九号和万科·信成道三个大型住宅项目加大了社区商业用房的供应体量，市场预期不断向好。

　　位于长江北路的金轮星光名座在上月开盘当天所有房源几乎被抢购一空，更出现了久违的排长队购铺的场景。据悉，该项目是主打O2O一站式邻里中心生活体，旨在填补区域市场空白，体验式休闲娱乐餐饮消费将成为该项目重点打造对象。有关负责人指出，现在的商业体，做大不如做精，其目标客群就定位为长江北路周围3公里范围内的消费力。

　　1月16日，光华时代广场主体结构封顶，因该商业综合体就在崇安区少年宫对面，其负责人透露，该项有着明确的目标客群，在招商方面将主打少儿经济，沿街店铺将发展少儿培训机构门店，希望做透2公里辐射范围内的社区商业。

　　曾几何时，在行业转型的车轮下，不少商场也不得不面对逐渐沦为“试衣间”的尴尬。无锡市房地产协会秘书长沈洵认为，造成目前困局的原因，除了地段供应饱和、项目定位重叠因素的影响，还有来势汹汹的电商冲击。商业发展腹背受敌，投资客一度对商铺投资心有余悸。

　　但伴随着城市外拓的步伐加快，远离城市中心的社区需求开始增加，而随之兴起的社区商业才能真正满足市民“家门口”的日常消费需求，社区购物中心、社区邻里商业等社区商业模式纷纷兴起。星海公馆有关负责人告诉记者，近期成交的十多套商铺都是被投资客购得，在理财产品收益普遍偏低，其他高收益渠道风险加剧的背景下，投资客认为步入转型通道的社区商业将会迎来春天。

　　抓住窗口期 商铺价格应合理回归

　　“中小型社区商业体的出现将成为一个趋势。”沈询表示，此类中小型商业项目正在陆续出现，商业体量普遍不大，但都是走精品路线。项目多以精品商业为主，强调体验式消费，配套餐饮、休闲、娱乐，满足周边社区的需求。邻里型社区商业不仅可满足消费者足不出户的消费需求，弥补大型购物中心存在的地理空间上的障碍，还可以打通电商普遍存在的“最后一公里”软肋，“零距离”接触消费群体。

　　实际上，从国际成熟市场的经验看，社区商业消费已占其整体商业构成的60%-70%。新加坡结合本国国情开创的“邻里中心”社区商业更是成为全球社区商业的典范。而在中国，社区商业体量在整个商业消费额中占比不足30%，市场挖掘潜力巨大。

　　社区商业迎来转型调整，目前我市过剩的商业库存如何抓住这一窗口期，加速去化？相关统计数据显示，按照目前的去化速度，目前商业库存去化周期约为8。6年，远高于住宅去化速度。

　　在需求端方面，银行贷款已步入低息时代，首付款比例也在不断下调，投资客的融资成本正在缩减，面对潜力巨大的社区商业和急于去库存的开发商，找寻资金出口的投资者已产生入市的冲动，但在等待合适的时机。

　　住宅库存的去化主要依靠以价换量，沈洵指出，这一模式对商业地产依然适用，甚至有更大的操作空间。在过去很长一段时间，商铺的售价都规定为住宅的两倍，如今市场格局出现逆转，这一定价策略不宜再死守。同时，他分析，按照成本核算，商铺分摊的地价和住宅相当，由于框架结构简单，建造成本更低，因此，商铺的降价空间其实比住宅更大。事实证明，选择价格合理回归的商业项目，都取得了可观的成绩。阳光100国际新城社区商业体，绿城玉兰花园、星海公馆等新建住宅区商铺成交不断提速。

　　保障商铺投资回报

　　还需迈过三道槛

　　相关数据显示，近10年间，我市已建在建的综合商业市场有173个，建筑面积达2855。54万平方米，再加上办公用房等，无锡人均商业面积达到1。8平方米，已接近上海、北京等城市。

　　但与此形成强烈反差的是商业地产的“冷热不均”，中山路和太湖广场两大商圈的库存面积达到98。70万平方米，按目前的年均去化率来算，去化周期超过20年。另一方面，除了传统的中山路的商业板块和围绕市中心的次级商圈已经形成，在多个人口居住密集区域商业配套依然匮乏。

　　面对重新返场的投资客，如何最大化地保障投资者的投资安全性和投资回报率，实现商业地产市场的良性循环发展？沈询认为，全面调整商业格局已是箭在弦上，但需要跨过三道槛。

　　商业转型最重要的一步就是对传统模式进行改造，引进先进零售业态，根据社区生活的多样性增设服务项目，扩大服务领域。需要借鉴国外的经验，鼓励发展现代化社区购物中小，满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等综合性需求。

　　在这里面，主力店的带动显得尤为关键。相关统计显示，对于主力店带动效应，基本的比例应该是在1。5到2倍左右的辐射面积，也就是说，开发商持有的面积和销售的面积是1：2的关系，能形成相对较好的由头和主力店溢价模式。目前我市规定开发商需自持至少30%的物业，这部分物业通常用来打造主力店，通常规划为超市、影院、游乐场等吸引人气的业态，从而强化投资客的入市信心。

　　但无论如何，要实现社区商业的溢价就必须在前期开始规划，而并非毫无计划地将社区商铺分割销售。记者了解到，在部分综合体项目运营过程中，即便开发商引进了一些具有较高经营水平、品牌效应和强大消化能力的主力店客户，仍然需要有一个较长的投资回收期。一些开发商迫于资金压力，项目建成后能租则租，能卖则卖，未能充分重视后期的运营管理，一些追求短期获利的开发商在销售环节就透支了未来利益，给后期商业经营埋下诸种隐患。