关于社区商业，看看新加坡是如何做的！

　　新加坡的商业类型按辐射范围来说，大概分为三类：一个是全岛性质的，一个是区域性质的，一个社区性质的。

　　比如说被称为全世界十大购物街之首的乌节路购物中心一条街，就是典型的全岛性质的购物中心集中区域，一条街上聚集了大大小小的数家购物中心。

　　亮点在于乌节路上的商业，从纯地铁商业，到地铁上盖商业，一直到标志性购物中心，基本上是连成一体，各种地下通道、空间走廊把所有的建筑连在一起，基本上就是一个 mall 走到另一个 mall，不怎么需要出门。

　　这让我联想到郑州二七商圈。二七商圈最大的一个问题就是过于离散，而且没有有力的动线进行区域内衔接，造成商圈内各自为战，没有联动性！

　　而在主打体验式购物概念的今天，一个商场的购物体验好做，但是一个商圈就很难。但是商圈的可持续性发展和繁荣，需要的是商圈内业态互补共生，众星捧月。

　　如果打通一条主动线将二七商圈南北联通，并将大卫城、万象城、金博大、360太康路店以及区域内其他的商业打通人流动线，甚至将太康路改造成纯步行街。那么，二七商圈会不会是另一种景象呢？

　　但以上只能是构想，而乌节路并不是我们所关注的重点。不过需要说的一点是，在看了乌节路的几个代表性购物中心和几个吉隆坡的国家级购物中心之后，反而让我对大卫城的印象好了很多。因为不论是吉隆坡还是新加坡的商业，都没有在外观或者是内部动线和空间设计上给我太多的惊喜。最大的特点就是异常丰富的品牌和购物中心所占据的核心位置。而大卫城一直以来被诟病的就是内部动线和空间设计，而品牌丰富度和在二七商圈的位置则正是大卫城的排它性优势。

　　不过我们真正想看的却不是这些贴着高大上标签的大型购物中心，而是新加坡的社区商业，也就是所谓的邻里商业。

　　不过在开始之前，我们先说一个题外的，新加坡的公园综合体。

　　新加坡的公园综合体——中山公园

　　中山公园综合体位于新加坡的老城区马里士他路，以中山公园为主体，建了一个购物中心、一栋商业大楼和两座酒店。中山公园是为了纪念孙中山而建，孙中山南洋纪念馆就在公园的最北边，中山公园和孙中山纪念馆共同组成了整个综合体的中轴线。

　　中山公园以辛亥革命领导人孙中山命名，在中国大陆、台湾、香港等地都有这样的孙中山纪念公园。作为马里士他路“保留情感区计划”(Identity Plan)的一部分，新加坡市区重建局2008年把一个与晚晴园相邻的地段拨给发展商投标兴建酒店，并把晚晴园和马里士他路中间一块面积约4900平方公尺的地段，规划为中山公园。

　　马里士他是新加坡的老区，也是保护区，相对来说有些陈旧，而中山公园综合项目有利于恢复新加坡马里士他保护区的活力，也有助于加强纪念馆意义。与此同时，它也能通过综合功能设施来创造了新的活动。这一39100平方米的综合项目是新加坡首个与公园结合的综合项目。

　　中山公园综合体远景。这两栋高的建筑是酒店，酒店中间就是公园的入口，里面的矮房子是商业建筑，用来做有酒吧和餐厅等。图片来自网络。↓↓↓

　　非常接地气的社区商业NEX

　　这是新加坡比较新的一个社区商业，位于新加坡的东北区域，周边遍布着组屋，组屋是新加坡人最主要的居住形式，由政府统一承建，然后低价出售给有需求的人民，大部分的传统新加坡人都生活在这些组屋中。

　　NEX这个项目就是为这些组屋服务，所以定位很直接，就是要打造该片区内的生活、社交和娱乐中心。所以整个购物中心内的招商就是以中档为主，最主要的就是满足片区居住的餐饮和购物、娱乐，并围绕此功能定位布局业态、品类与品牌。

　　整个商场共有6层，地下两层，地上四层，可用来租赁的面积是 56000方，大概就是不到两个国贸360的体量，开发商全部自持经营。

　　而每个楼层的具体分布情况大概如下：

　　B2：面包甜点、诊所、金融服务、零售、餐饮

　　B1：零售、餐饮、通讯服务、面包甜点

　　F1：金融服务、化妆品、珠宝零售、餐饮、伊势丹百货

　　F2：面包甜点、诊所、伊势丹百货、教育、珠宝化妆品零售

　　F3：伊势丹百货、化妆品、零售、金融服务、数码电子、快餐餐饮

　　F4：图书音像、化妆品、家居零售、餐饮、服务

　　F4R：教育、化妆品零售、服务

　　而当我们将上述整体业态布局综合起来，统一来看的话，所占的百分比大概是这样的：

　　餐饮：29%

　　生活配套：27%

　　时尚零售：22%

　　服务类：22%

　　我们再来详细看下各类别的具体情况：

　　餐饮：大食代，以及各类特色餐饮

　　生活配套：平价超市、教育、儿童游乐场、宠物游乐场等

　　时尚零售：伊势丹百货、优衣库、HM主力店、珠宝等

　　服务类：诊所、金融服务、公共图书馆等

　　从购物中心的角度上说，因为是定位社区商业，可以明显的看出基本上就是餐饮、生活配套、时尚零售三大类的业态占比会非常高。但是因为又担负着社区内的生活服务功能，所以服务类的业态占比也高达22%。

　　从社区类购物中心的角度上来说，这个购物中心最大的特色就是注重生活，业态分布超级接地气，生活类业态内容丰富，实用性超强。餐饮、生活配套和服务类等零售购物类之外的业态占据了空间的绝大部分，而零售购物的占比则相对保守。

　　这主要是因为对于时尚购物类，在整个新加坡区域内有更加成熟的商圈和购物中心，比如说乌节路等。并且大型的购物中心品牌和品类也更加的齐全。另一点在于时尚购物类业态的重复性并不是很高，很多人一周甚至是一月去一次城市型或者区域型购物中心，就可以满足很长一段时间内的购物需求。

　　所以，对于NEX来说，它的购物类业态只需保证最基本的需求就可以，比如说服装类最主要的就是几家快时尚品牌店和伊势丹百货。

　　NEX中的三大快时尚品牌店，从左往右一次排开为优衣库、HM、Cotton On。关于Cotton On大家可能不是很熟悉，这是一家来自澳大利亚的快时尚品牌，亚洲总部就设在新加坡，在香港有店，但是貌似还没有进入内地。下面给一张特写图。