上午10点，东四环外的垡头一区北小院空地上，多名居民围着展台，一家企业正在进行健康生活进万家的免费体验活动以及社区菜篮子的产品展示，居民们免费品尝着展台上的有机水果和蔬菜。今年以来，该小区的物业公司常在小区中举办类似的活动。
有着四五十年历史的垡头一区，共有22家产权单位，但许多企业已不复存在。小区的维修也渐渐跟不上，小区处在几乎无人管理的状态。几年前，小区出现了由大爷大妈成立的自管组织，对小区进行管理。虽解决了不少小区遗留的问题，然而服务不够专业、自管组织成员年龄偏大等问题也随之出现。
今年年初，一家物业公司进驻垡头一区，成为这个弃管多年老旧小区的管家，并对小区设施进行升级改造，小区路面干净了，停车有序了，楼门也安装了可视的门禁系统。
垡头一区作为朝阳区12个街道老旧小区物业管理转型升级试点，正探索老旧小区物管新路，破解老旧小区常年无人管理的症结。
变化
新物业让居民幸福了
东四环外的垡头一区，最老的楼房已经超过50年。老旧的楼房下，几名老年人围在一起，闲聊着家常。
小区中私家车一辆挨着一辆整齐地停放在空地上，几个垃圾桶摆放在墙角处，摄像头正监控小区院内的一举一动。
小区居民陈阿姨在垡头一区住了三十多年，在她眼中，小区之前几乎就像一块无人管理的荒地。“小区没有物业公司管理，车辆都乱停着，卫生环境、小区绿化也都一般。”
今年1月，金鸿新诚（北京）物业管理有限公司进驻了垡头一区。“我们作为政府采购，来对这个小区进行物业管理。”该公司总经理刁鹏表示，接手无人管理的老旧小区，并无经验可以借鉴。
“以前就家里换个灯泡这样的小事儿，也得叫自家儿女回来解决。”一名年近80岁的居民表示，现在可以通过直接找到物业公司进行解决，小区面貌有了极大改善，也让不少居民为之叫好。“小区有人管了，我都觉着比以前幸福了。”
垡头一区有15栋楼房1个平房院，共有22家产权单位。现有1243户居民，常住人口3800多人，其中租客有600多人。垡头一区社区居委会党委书记周旋表示，小区出现了弃管的现象，有的企业只有一两个人留下接电话，但是不具体解决问题，“很多居民也都不知道该找谁来解决问题。”
物业公司进驻小区3个多月时间，小区大门设立停车杆，施划停车位，居民便道禁止车辆停放。升级停车系统，更好地识别进入车辆是否为本小区车辆。并安装了智能门禁系统，可以通过门禁卡，也可以通过手机钥匙包的形式开启楼门，“居民绑定了某一个楼门，通过手机钥匙包就可以开门。并会保存开门记录，通过摄像头留下进入人的照片。”刁鹏表示，领取门禁的时候需要身份证实名登记，登记的信息也会方便管理，增强居民生活的安全感。
先行
管理从停车费收起
垡头一区在多年前由小区居民成立了自管会，对小区进行准物业管理，解决了许多遗留多年的问题。
自管会成员谷阿姨坦言，志愿者每天都要坐在小区门前值班，许多老年人的身体都有些吃不消。
在多年实践后，周旋发现，由于并非专业人士，自管会提供的服务并不专业，“比如家里出现了电路维修的问题，但是找到产权单位，却只有记录人，很难找到维修人。社区安排志愿者维修队，上门为居民服务，但是并不是专业人员，在维修时容易出现安全隐患。”
“自管会的人员结构，集中在六七十岁的群体，年龄偏大，容易在值班或服务中出现自身的健康、安全问题。”周旋说，“新物业进来之后，小区各方面都有很大变化。”新的物业公司进驻后，开始对小区划停车位、绿地补种、整治环境。“自管会缺乏整体规划，主要依托于社区，按照社区的要求去做。但是专业的物业公司就会有对小区改造升级的整体规划，有着明确的管理思路。”
与许多老旧小区一样，停车问题一直困扰着垡头一区。“以前没有划停车位，非小区车辆大量进入，导致小区居民无处停车。”一名居民表示，因停车出现的矛盾也时常发生。
为解决停车问题，居委会挨家挨户让居民填写调查问卷。“大部分居民同意收费，然后在同意收费的基础上，再征询居民意见。”周旋表示，每月每辆车收费为60元。在引进物业公司后，进行专业的管理和服务，由它们划出停车位，保证小区内常住居民有位置停车。
收取物业费也一直让刁鹏有些打鼓，在他看来，让居民先尝后买，即先享受到服务，感受到有物业与无物业之间的区别。“或许需要半年时间，然后再根据居民的感受和体会调整方案。”
算账
靠增值服务填亏损
一名从事多年物业管理的业内人士表示，老旧小区因为规模小、设施陈旧老化、物业收费标准低等原因，物业公司都不愿意接管。即便有物业公司接了，也常因入不敷出，时间不长就发生弃管现象。
刁鹏在接手垡头一区时也面临着这样的问题，他算了一笔账，垡头一区项目部中共需要11名工作人员，人员成本占到支出总额的61%左右，再加上其余的材料费用等，收取的费用无法支撑各项支出。“算了账之后，我们是亏损的。”
“老旧小区老人比较多，或工薪阶层，对老旧小区收费有什么样的标准也不清楚。”谷阿姨也常听到居民探讨此事，对于小区的变化大家拍手称快，对于从未交过的物业费，一些居民仍有些不解。
刁鹏准备了三种收费方案，第一种是按照经济适用房小区0.55元/平方米的标准，或者按照居室进行收取，一居室、两居室都有固定的标准。第三种方式是居民购买综合服务，除了基础的物业服务之外，还有很多增值服务，将这些增值服务与物业费一起打包。“物业公司会引导居民固定为某一种收费方式，但是如果居民更倾向于另外两种方式之一，物业公司也可以根据居民的要求进行收费，做到物业服务个性化。”
明知亏损，为何还要接手老旧小区？刁鹏表示，如果只靠物业费，很难有物业公司愿意接手此类小区。老旧小区只有通过为业主提供增值服务获得一些利润。
小区中建有免费的健康小屋，免费为居民体检，做健康档案，当有居民拨打120急救电话时，物业公司可以第一时间将居民的健康档案提供给医生。“收费项目比如居民菜篮子，可以每周把有机菜送到家里，还有房屋租售买卖、房屋装修等服务。”
破冰
一要托底二要扶持
据统计，北京1980年以前建设的老旧小区有3000多个，这些小区由于建设时间相对久远，普遍存在房屋老化、配套不齐、绿化面积小、停车位不足等问题。
北京大学政府管理学院教授萧鸣政曾对北京老旧小区进行调查发现，其中95%的社区没有公厕，停车非常拥挤，居民经常发生争吵。许多老旧小区属于无人管理的状态。老旧小区应注重内涵式发展，通过内部因素作为动力和资源进行发展。
在物业管理专家童超看来，居民对生活环境的要求越来越高，良好的生活环境也是居民幸福生活的支点。但老旧小区俨然成了城市的“补丁”，物业的专业化、精细化服务是修补这个“补丁”的重要措施之一。
“老旧小区几乎都存在房屋产权形式多样，导致小区出现了多头管理的情况。”童超表示，确立物业管理公司对小区物业管理的属性，改变以往多头管理的混乱局面。对没有实施物业管理的老旧小区，可以通过扩大实施物业管理范围。
“老旧小区历史欠账太多，加之长期没有物业管理，物业公司很难承担大量资金的投入。”童超建议，在物业公司评级中引进相应的考核指标，对主动承担老旧小区管理责任的物业公司给予相应的扶持。同时，相关部门、单位增加一些资金支持，建立“托底”经费，让老旧小区居民也能享受到社会发展带来的红利，探索解决长效常态管理老旧小区的新模式。
