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小区园林为何入住后变味

2017-04-20 09:43:20
来源:北京青年报
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  “北京最好的园林景观不在公园里,都在售楼处里”,这话虽有些绝对,但足以表达目前北京楼市开发商对于示范区园林景观的重视。进入四月,伴随天气的转暖,各楼盘的园林示范区进入了一年中效果最好的时节,多个项目的示范区也选择在这个时节亮相。由于新建商品房市场的普遍高端化,为吸引有限的购房需求,各项目在示范区的比拼也已进入白热化。不过,很多购房人入住后发现,开发商之间的比拼好像基本停留在售楼处里,入住之后,想继续享受示范区营造的花园生活,却有些难。
  物业费超8元/平方米·月  小区园林维护仍然不尽如人意
  在开发商楼盘的示范区,几乎是每个购房人与未来的房子发生第一次亲密接触的地方,也是促使购房人做出买房决定的重要影响因素。各开发商在示范区的打造上都不惜重金,不敢马虎,选择示范区亮相的节点也慎之又慎。近期,就有多个项目的示范区首次亮相,坡地上的大量成树、主题花卉、假山、水景、雕塑……这些元素已经成为各个园林的标配,精心挑选的每株植物和别具匠心的景观设计让前来体验的购房人几乎都会拿出手机拍照记录,园林,无疑是这个时节的最佳卖点之一。
  但示范区始终是“示范”区,与实际入住体验总有些差距,而对于购房人来说,对于这些差距一般都有一定心理准备。而随着新建商品房的全面高端化,业主收房时看到的房子和社区本身,与示范区的差距也在缩小。有业内人士指出,如果对园林进行评分,以示范区园林为100分的标准,那么交房时园林如果达到80分标准,入住后达到60分标准,就已经是很不错的园林了。在业主真正入住之后,也就是60分的阶段,对小区园林的考验才刚刚开始。
  高先生入住的是位于顺义的一处高端社区,刚收房入住时,小区园区内园林景观与他购房时开发商的承诺基本一致,无论是大规模栽种的成树,主题花卉,还是社区水景,都与高先生的预期差不多。但入住一段时间以后,园林景观与收房时差距越来越大。高先生表示,社区的水景里的水质很差,水中的杂物也无法得到及时清理。小区里的树木花丛没有人坚持打理,据他所知,打理园林的人就换了好几批,没有对园林进行持续有序的维护。
  高先生提到,他知道园林维护成本还有人员成本都很贵,但他们小区的物业费超过8元/平方米·月,他认为这个物业费标准完全可以覆盖园林维护的成本,为什么园林景观就是一天比一天差呢?高先生透露,为此他也去找过物业公司,物业公司表示,社区的园林是由物业公司委托专业的园林公司进行维护,而且是按照园林局《一级园林养护标准》进行养护的,符合业主与物业公司签署的《物业服务合同》约定的内容。社区的园林虽然没有入住时看着枝繁叶茂,但并没有枯萎死亡的,在北京的气候条件下,已经算维护较好的了。有些问题是开发商设计建设园林时的遗留问题,他们也无法解决。
  社区园林三分种七分养  水土不服依然难解决
  高先生小区遇上的问题并不是个案,很多小区都面临着入住后园林景观缩水的问题。入住前的三重、五重园林,入住之后一年比一年稀疏,而各类主题花卉景观更是缩水严重。
  对此,某园林景观设计公司负责人指出,出现这样的情况主要还是园林在前期设计时就没有顺应气候,物业公司委托的园林养护公司很难解决前期设计上的问题。该负责人介绍,目前北京市场上的园林设计造园方法基本还都是从南方引进,采用大量的成树移植,并通过成树的造型配以各类灌木、花卉,营造多重园林景观。而这种成树的移植就是小区入住后园林景观逐渐缩水的重要原因。
  该负责人表示,早期一些南方开发商进入北京市场,将完整的成树、古树全冠移植的方式带入了北京市场,然而好的园林是三分种、七分养,全冠移植的方式呈现出的效果无法持久。经过多年的发展,北京的社区园林依然面临水土不服的情况。早期,部分开发商只追求短期景观效果好,引入桂树、木瓜树等南方树种,这些树种在北京几乎无法成活,很快就枯萎死亡。而近些年,这类纯南方景观树种销声匿迹,开发商开始喜欢引入一些名贵树种,银杏、雪松、西府海棠、白桦、枫树……这些树种虽然可以在北方成活,但依然受限于北方的气候,难以实现像在原生长地那样的枝繁叶茂。即使是依靠营养液等维护手段能够勉强成活,但想达到社区园林设计原有的效果却很难,这也是为什么很多购房人入住后发现,所谓的三重、五重园林都不见了的原因。该负责人介绍,这种情况不仅发生在入住的社区,有些示范区同样面临这样的问题。北京某豪宅在打造示范区时使用了大量的成树,但项目的销售周期比较长,第二年示范区的体验就已经差了很多,品质感与项目定位难以匹配,只能依靠重新加入大量的雕塑来弥补。
  另外,业主入住后,开发商将社区景观园林移交给物业,物业公司一般都是聘请专业的园林公司养护,而这些园林养护公司水平不一,对园林无法进行系统化的维护,而物业公司能够为园林支付的成本与开发商不在一个量级上。一位物业公司从业人员告诉《广厦时代》,目前绿化养护费用大概占普通小区物业管理支出的5%,高端社区比例会更高一些,但是如果社区有各种名贵树种,绿化养护所占的比例就会相应提高不少。另外,物业公司也无法像开发商示范区一样,每季更换草本植物,保证社区一直有花开放。
  社区景观设计不能只靠树  好园林不只为好看
  近几年,大规模的成树营造出的园林景观成为了开发商的营销利器,也成为开发商重金投入的象征。但业内人士都指出,园林的名贵树种并不是好园林的象征。
  上述负责人表示,社区引入大量的成树确实需要很高的成本,目前园林市场成树价格昂贵,尤其是一些名贵树种,一树一价,开发商也经常把引入的名贵树种作为园林的噱头。但实际上,相比一些石材的运用,单棵树的高价摊到社区整体景观成本上并不高。这也是为什么开发商都喜欢效仿成树移植的方式打造园林的原因。
  据介绍,好的园林应具有五大要素,视觉体验、功能性、精细工艺、高性价比和精神愉悦感。名贵的成树往往只能满足视觉体验一项。
  一位园林专家表示,一些南方开发商进入北京市场时,为北京的园林带来一阵旋风。他们的进入也让开发商看到了甜头,大量的园林景观给购房者带来强烈的视觉冲击的同时,也为开发商带来了高景观溢价效应。于是很多开发商蜂拥而上,均开始模仿这一园林模式。而这种全冠移植、五重景观的手段,可复制程度高,模仿起来也较为容易。所以园林风格在市场上非常风行,但这样的模式到底适不适合北京,还有待商榷。
  该专家指出,无论是开发商还是景观设计公司,在前期规划设计时都应考虑到园林的可持续发展,因为植物是有生命力的,不是一成不变的,必须考虑到它的动态变化。对于一些项目,在前期设计时,可以适当栽种一些小树,经过后期的精心养护,这些小树经过成长,也会实现不错的景观效果,一味地栽种大树、成树,不仅成活率很难保证,而且也会增加大量的成本。另外,对于名贵树种的移植更要慎重,这些大树移植到项目中,并不容易成活,主根、侧根遭到损坏,新根又扎不牢,很难像在原生地一样枝繁叶茂。而且,一些名贵树种,之所以名贵就是因为养护起来非常麻烦,一些普通的物业管理人员或者园林养护人员对此知之甚少。
  很多购房者对树种的认识有限,无法分辨树种是否名贵,植物的主要作用是维护空间,树种并不是特别重要。一些名贵的树种可以作为点缀,少量栽种提高空间的品位和价值。在北方,像白蜡、国槐、法桐、紫叶李等植物就很适合生长,景观价值也很高,社区园林中,还是应该多采用这些树种。
  同时,针对北京缺水的气候,开发商前期设计时,应充分考虑到雨水收集、中水回用、分质供水、景观用水、绿化用水的综合利用,不仅可以在后期节约大量的维护成本,同时对于生态也有很大贡献。
[责任编辑:王婵] 标签:小区,园林
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