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老旧小区加装电梯艰难破题

2017-07-13 08:59:04
来源:新京报
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  入夜,数十盏灯如星点,上上下下,在北京南三环和四环之间的张仪村闪烁着。乍一看像是游乐园里的观光电梯,似荧光带,透亮晶莹。
  这里是丰台区卢沟桥乡的丰仪家园,为了方便居民出行,今年初,小区一期住宅楼每个单元都增设了电梯,共43部。
  据北京市住建委统计,截至目前,全市老旧小区已完成电梯安装并投入使用45部,其中43部位于丰仪家园,另有23部电梯正在施工。不过,相比全市符合加装条件的8万栋老楼约25万个单元的400万户家庭而言,加装成功者寥寥。
  其实早在2010年,北京市住建委等部门就联合发文,对既有多层住宅增设电梯提出要求。但在实际操作中,加装电梯仍十分艰难,如何筹集资金,如何让单元内居民达成共识,是其中症结所在。
  尽管仅仅相隔一栋楼,73岁的张景荣有11年没去过儿子家。
  儿子的家在五楼,没有电梯,多年腿疼的张景荣面对长长的楼梯只能望而却步。
  今年1月1日,张景荣所住的丰台区卢沟桥乡丰仪家园小区43部加装电梯正式投入使用。
  电梯启动的第一天,张景荣早早起床,来到儿子所住的居民楼。
  “电梯嗖一下就上去了。”她说,电梯门打开那一刻,“痛快。”
  他们母子隔着一部电梯
  “11年了,儿子家我一次没去过。”7月4日,说到小区加装电梯之前的情形,73岁的张景荣提了提嗓门。
  儿子分的房子与张景荣相隔一栋楼,但是在五层,入住以来,因上楼不便,她从未去过儿子家。
  2005年,丰仪家园一期建成使用,共有10栋六层以下住宅,572套房,都没电梯。
  力推加装电梯的张仪村原党总支书记姜志强记得,2005年全村60岁以上老人有200人左右,“分房的时候,身体弱的、岁数大的,基本都在一、二层。”
  十多年过去,村里人口结构日益老龄化,眼下60岁以上老人增至500余人,再加上60名出行不便的村民,如何解决上下楼的问题,变成当务之急。
  经过村领导班子和村民代表大会商讨,最终打算增设电梯。
  姜志强想到,不如先搞个电梯“样板间”,让村民都看看,集思广益,提提建议。由于不用改水、电、燃气等市政线路,2015年下半年,10号楼二单元成为“第一个吃螃蟹的人”。
  起初在电梯设计时,牵涉噪音、出行等问题,一共改了三版。“样板间”有了后,大伙儿都来围观。针对电梯门和电梯厢体的大小,村民又提出了建议。
  “前前后后又改了3版,最后一版电梯门扩大、厢体扩大,现在一个电梯基本能乘坐6至7人。”姜志强说,如今大家用的电梯,也算是村民自己设计的。
  2017年1月1日,43部电梯正式投入使用。工程共投入3536万元,后期维保费每年约8000元/部,平均每部电梯每月电费60元左右,全部由村集体出资。
  钱的问题解决了,姜志强说,当初最难的一关,是如何让有不同诉求的村民达成共识。一说装电梯,4至6楼居民都同意,一、二楼的不太愿意。有了“样板间”后,90%以上的村民没意见了,但还有一部分人担心噪音等问题,不太乐意。
  怎么办?姜志强说,张仪村有个天然优势,“我们祖祖辈辈都是一个村儿的,大家都认识,关系好的,互相做工作,三五句话没准儿就聊通了。”
  张仪村每10到15个家庭还有一个村民代表,真有怎么都不乐意的,村民代表上家里做工作,有时候一户一做就十几天。
  从动工到使用,43部电梯用了不到一年半的时间。其中,村民达成共识,用了不到4个月。
  这些电梯由钢结构钩织着茶色的玻璃幕墙,为了防止老人产生眩晕感,从里面看不到外面。在楼层按钮下方,有一个长方形的感应区,供居民刷卡乘坐。
  “电梯嗖一下就上去了,打开门那一刻,我心里那个痛快啊!”如今张景荣和丈夫住在儿子家,老伴每天下楼遛遛弯儿,自己也时常下楼买菜给儿子做饭。
  动议多年艰难试点
  丰仪家园加装电梯并非个案。
  7月4日,西城区西单附近的灵境小区,在紧邻西黄城根南街的5、7、9号楼西侧,围有施工护栏,楼体外搭着脚手架,西城区首个试点老旧楼房加装电梯的工程,正在紧张进行。
  目前钢结构外挂电梯立柱已全部成型,下一步将安装外围的玻璃幕墙,预计8月底,这3部电梯将正式运行。
  海淀清河毛纺北小区是今年该区唯一一个试点加装电梯的老旧小区,4号楼4个单元将加装电梯。按照规划,8月中旬将完成1单元和3单元的电梯加装并试运行,其余两个单元也即将启动。
  据北京市住建委统计,截至目前,全市已完成老旧小区电梯安装并投入使用45部,其中丰仪家园独占43部,其余两部为东城区和平里一区4号楼4单元、海淀区大柳树5号院6单元,另有23部电梯正在施工,分别位于西城、海淀、朝阳、丰台和石景山区。
  这23部在建电梯,包括灵境小区的3部和毛纺北小区的4部。
  北京很多老旧小区只有5、6层,没有安装电梯。随着人口老龄化的加剧,多年来居民要求加装电梯的呼声很高。上述两个小区试点加装电梯,得益于去年发布的《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》。
  根据方案,北京在城六区选取未列入棚户区改造、房屋征收范围和计划,未设电梯的城镇4层以上住宅楼房作为增设电梯试点工程,每区选取一栋1990年前建成投入使用住宅楼房,且总数不超过4个单元。
  资金方面,以房屋所有权人自筹为主,财政补贴为辅,鼓励单位和社会其他资金积极参与。市财政按照加装电梯购置及安装费用的40%,且最高不超过24万元/部给予补贴。
  其实,在老旧小区加装电梯这个问题上,北京市近年已出台多个文件,市人大、市政协也多次开展专题调研和座谈。
  2010年,北京市住建委等部门联合发布《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》:住宅增设电梯应当经用地权属单位同意后,由本楼业主根据法律规定共同决定。同时,应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主同意。
  2015年上半年,北京市规划委下发关于住宅适老性规划设计有关意见的通知,要求凡北京市行政区域内新建、改建、扩建和翻建四层(含)以上住宅的,均须进行适老性设计,包括设置电梯、紧急呼叫装置、安装扶手等。这意味着,不但今后新建住宅要执行该规定,老旧小区如果要改建、翻建,也要增设电梯等。
  2016年,北京发布增设电梯试点工作实施方案时,还要求住建、发改、国土、规划、质监、公安消防等多部门简政放权,简化报审流程,为老楼装电梯亮起“绿灯”。
  尴尬的“一票否决”
  虽然有了政策依据,老楼小区加装电梯并没有想象中推进得那么快。
  一大原因是“协调难”。按照相关规定,安装电梯要100%业主同意,这也被称为“一票否决”。有些住一楼、二楼的居民不愿分摊费用,有些居民担心安装电梯影响采光、通风、照明,如果他们在初始征求意见中表示反对,就会让加装电梯的计划“胎死腹中”。
  作为海淀试点单位的毛纺北小区就曾遇到这个问题。
  社区党委书记谢玉华说,小区4号楼4个单元一共48户居民,因为1户始终不同意,她就一直做这户居民的工作,“路上、小区广场遛弯儿每次碰到他,我都会劝,我还上门找了七八次,还是没成功。”
  据谢玉华介绍,后来了解到这户房屋的产权并非个人,目前房屋的产权单位已经寄来同意书,这样4号楼电梯加装才得以继续进行。
  在征求其他业主同意的过程中,一开始也并不顺利。
  48户居民中有十余户出租房屋,需要寻找房东的联系方式进行协商。前期发放的调查问卷显示,最初一共有5、6户不同意,原因包括担心遮光、噪音、暴露隐私等,还有人觉得价格过高。
  为打消这些住户的疑虑,谢玉华和各楼门长以及社区老党员分头给这些住户反复做工作。从6月12日到23日,48户中有46户签了协议书。除了最后这户,还有个年轻人,也迟迟不肯签字同意。
  谢玉华记不清给他打了多少电话、发了多少短信。最终这位业主也签了字。
  不同于张仪村的集体出资,毛纺北小区的资金模式为企业出资加政府补贴。建成后二至六层居民按照楼层高低,每月每户缴纳60元至275元不等的电梯使用费,刷卡乘坐。
  在清华大学社会科学学院院长李强看来,居民对老旧小区加装电梯的意见不一致,与自身利益有关。不同的楼层利益差异很大,没有电梯的楼房,一层价格最高,六层价格最低;有了电梯以后,五层、六层价格最高。
  从2014年起,李强带领的清华“清河实验课题组”,曾参与海淀老旧小区的适老化改造工作。他说,除了影响房子的市值,遮光、挡风、噪音、隐私等,往往也是大家担心的因素。
  在北京,也有加装电梯不成功的案例。
  2011年,慧忠北里114号楼1单元成为老楼加装电梯的试点小区。不过,最终因一户居民不同意装电梯,工程搁置,原本挖好的电梯井地基被填平。
  筹资难
  资金筹集难也成为老旧小区加装电梯的“拦路虎”。
  根据《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》,对于试点小区的电梯加装,市财政最高给予不超过24万元/部的补贴,这与电梯安装总体费用相比仍有较大差距。且电梯安装后,还涉及后期运行维护费用。
  市住建委相关负责人表示,目前老楼增设电梯的安装和运行维护费用,全市并没有统一规定,由各区和试点工程因地制宜决定。
  目前,北京老旧小区加装电梯的筹资模式主要有三种:第一种是集体或单位全额出资,如丰仪家园小区;第二种以业主自筹为主,政府补贴一部分,即由同一单元内业主共同集资,楼层越高出资比例越高,如朝阳区农光南路1号楼3单元;第三种模式由企业投资建设,居民付费使用,是为“租赁模式”,如毛纺北小区、东城区和平里一区等。
  上月,和平里一区4号楼4单元以“代建租用”模式安装了电梯,成为全市首个通过验收的老旧小区增设电梯试点工程。
  负责该单元电梯设计和运营的是北京华龄安康公司。该公司首席设计师郑宏安跑了北京百余个社区,他发现,从建筑形式来说,绝大多数老楼都符合电梯加装条件,“关键不在技术方案,说到底,是钱的事儿。”
  以“居民自筹,政府补贴”为例,如果一个单元有10户居民,一部造价80万元的电梯,除去政府补贴的24万,一层两户不出钱,剩下的8户要分摊56万元,楼层最高的两户可能每户要出十多万元,这对于普通百姓而言,有些困难。
  “如果老楼增设电梯全部由政府出资,也不现实。”郑宏安说,政府需要做的是创造条件,简化手续,再给予一定的补贴,剩下的应该放手交给市场。
  他发现,租赁模式目前比较受欢迎。即由全单元业主委托企业作为实施主体,先与企业签订委托和服务协议,企业负责电梯加装的前期手续、建设费用、设备选定和安装、竣工验收、产权维修保养等相关问题。
  电梯投入使用后,再根据楼层和具体情况向业主收取服务费。这种模式的优势在于业主前期投入资金较少,一般每月为几十到几百元,大多数业主均能接受。
  “爬楼器”显神通
  在租赁模式之外,也有小区另辟蹊径,安装便携的“爬楼器”,费用不会太高,也能在一定程度上解决老人的出行问题。这种“爬楼器”轨道一般建在楼梯扶手边上,分座椅式和站立式。除了“省钱”,也适用于不具备安装外挂电梯条件的老旧小区。
  2015年2月,北京首部由居民自发出资筹建的座椅式电梯,在东花市北里12号楼3单元安装。与目前电梯加装中动辄数十万甚至过百万的费用相比,东花市北里12号楼3单元安装的座椅式“爬楼器”仅用16万元。
  这种座椅能承重137公斤,只要坐在椅子上,系好安全带,按下手中的遥控器或者直接在机器上选择上下,座椅就能沿着楼梯扶手上的轨道缓慢移动,上一层楼大概一分钟不到。
  家住该单元5层的金哲民是加装座椅式电梯的发起人和推动人,他回忆,起初觉得外挂式电梯资金很难到位,“不太可能实现。”随后他偶然发现,市面上有这种便携式电梯。对比了几个厂家后,他觉得座椅式电梯性价比可以接受。
  游说大伙儿同意安装,也没费多少周折。
  “我当时走了一圈,楼里基本就同意了。”金哲民说,平时大家关系都很好,当时楼里年纪最大的80多岁,还有好几个70多岁的,一统计,除了一层两户不需要外,楼上的8户,5户赞成,3户不反对。
  看完厂家寄来的资料,金哲民揣着邻居们募集的5万多元定金去了深圳,当天就签了合同。
  为了不让低层住户吃亏,金哲民还想出了分摊的办法。以二楼为基数点,每增加一层增加一个基数。总价16万的电梯,二至五层按照阶梯式分摊1万元至8万元不等。
  不到3天,“爬楼器”就装好了。金哲民至今还记得,“爬楼器”启用那天,早8点到晚8点,家里就没关过门。“来了一百多号人,参观。”
  不过,这种“爬楼器”的局限也很明显:一次只能载一个人,且占用楼道面积较多。对于坐轮椅的居民来说,上下楼仍然是个难题。
  和东花市北里使用的座椅式“爬楼器”稍有不同,今年6月在丰台区东高地街道万源西里社区45号楼投入使用的是一种踏板式“爬楼器”。
  该楼建于上世纪60年代,只有4层,因年代久远,已不具备安装外挂电梯的条件。这种踏板式“爬楼器”使用简单,只需要刷卡,站上踏板,扶着楼梯扶手,按下按钮这几个动作,就能轻松上下楼。
  一台踏板式“爬楼器”的安装费用是2.7万多元,每层需要安装2台,不涉及水电气等线路改造和土建,所以安装速度快,一个6层的单元楼安装耗时大约只需3天。投入运营后每年电费五六百元。
  据了解,东高地地区将在不具备安装外挂电梯条件的老旧楼房全面推广踏板式“爬楼器”,最终实现全覆盖。
  “全体同意”或变“多数同意”
  统计数据显示,全市老旧小区加装电梯这一项,共涉及8万栋老楼约25万个单元的400万户家庭。
  从目前的进度来看,还远远不够。
  针对协调难、筹资难等电梯加装中的老问题,北京市住建委等部门也已展开调研并将研究出台新的政策。
  2016年10月14日,市人大赴西城就“加强老旧小区管理和基础设施改造,改善居民居住条件”议案督办情况进行调研。市住建委相关负责人介绍,在物业管理的立法计划中,也有让老旧小区改造推进更加符合实际情况的考虑。比如,拟通过立法,研究达到一定年龄的居民(60岁或者65岁)在一栋楼内占到一定的比例(50%或者更多)以上,且2/3以上业主同意,其他业主不得反对增设电梯。
  金哲民也认同这种方式。他认为,加装电梯可以只在有老人的家庭中进行投票,多数同意即可。
  今年6月,市住建委再次表示,将会同相关部门研究加快既有住宅增设电梯的政策方案,拟进一步发挥社区居委会等基层组织的作用,促进居民群众尽早达成加装电梯共识。同时扩大试点范围,积极引导社会资本,推动形成加装电梯管理服务市场化机制。据了解,在资金筹集方面,目前海淀区试点项目扩大了补贴比例,由市、区财政按照装电梯费用的50%给予补贴,最高不超过30万元/部(市里政策补贴40%,最高不超过24万元/部)。对于施工过程中改造管线的费用,由市财政补贴最高不超过40万元/部。
  清华大学社会科学学院院长李强认为,数量巨大的老旧小区改造,单凭政府一方面的力量,或者社会上任何一方的力量,或某一种单一的方案,都难以完成,必须思考如何创新社会治理模式。
  在海淀区毛纺北小区,为搭建电梯加装沟通平台,社区党委、居委会、小区物业联合项目实施主体海淀房地产投资有限公司等,成立了联合党支部。李强率领的“清河实验课题组”作为智力支持,也加入了该沟通平台。
  李强认为,解决老人上下楼的方式其实有很多种,比如子女和父母更换住房。从技术上看,除了外挂电梯,还有楼道升降扶椅等。除了政府主导的方式外,也有市场运作或居民自治运作成功的案例。
  北京市住建委相关负责人也表示,北京鼓励多种形式的“电梯”,“近期我们针对市面上使用的踏板式‘爬楼器’调研了三次,未来可能会推广。”
  该负责人表示,这种踏板式“爬楼器”工程量小,不用动楼外的市政管线,基本能做到平层入户,且安装迅速、造价低。对低层住户也没什么影响,居民比较容易达成共识。(记者 邓琦 见习记者 裴剑飞)
  原标题:老旧小区加装电梯艰难破题
  业主意见分歧和资金来源成“拦路虎”;市住建委称将扩大试点范围,引导社会资本投入
[责任编辑:王婵] 标签:老旧小区,电梯
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