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【策划】老社区引入物业管理 还需迈过几道坎?

来源:中国社区网 发布时间:2017-07-24 15:21:22

  随着现代小区逐渐步入老年化,不少老旧小区开始出现停车位不足、管理缺失、设备维护不到位等一系列问题,严重影响了居民的日常生活,引入物业公司成为了这些老小区业主们的新需求。然而,老小区引入新物业看似只是简单的供需买卖,实施起来却障碍重重。

  现状

  老小区亟需“管家”

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老旧小区需要物业服务。图片来源:网络

  中山市西区江畔新村建于1988年,是个开放式结构的老小区。随着人口日益增多,江畔新村开始衍生出治安问题,小偷小摸开始出现,时不时就有居民发现小区丢失了东西。西区相关部门在该小区最外围筑起了铁栅栏,然而这样的保护,并不能满足居民们的需求,铁栅栏仅仅只能阻挡行人的随意通行,却无法阻拦外来车辆的进入。同时,小区老化后出现的外墙脱落、化粪池清理等问题,也让居民们逐渐意识到物业对于老小区的重要性。

  “小区需要物业管理。”江畔新村一业主介绍,当前社区正在探索引入物业管理,希望能通过物业服务改善居民的生活环境。

  同样,在河北石家庄也有不少老旧小区亟需物业“管家”。因小区没有物业,煤机一生活区居民饱受脏乱差的生活环境困扰。“我们小区不仅杂草丛生,而且私搭乱建严重。有的一层业主私自圈地种菜养鸡,到了夏天苍蝇乱飞、臭气熏天。”居民王女士介绍说,小区有30多栋居民楼,很多公共空间被私建的小房霸占,使得三四米宽的便道非常拥堵。

  困扰

  推行物管面临三道坎

  老小区引入物业管理,说起来容易做起来难,业内相关人士将种种不利因素归纳为制约推行物业管理的三道坎——

  意识坎

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图片来源:网络

  我国物业管理行业尽管已有30多年的发展史,但对城市居民来说,自觉为物业服务埋单的消费意识并未广泛形成。“老旧小区收费难是一个普遍现象,连每户每月一两元的卫生费都很难收齐,更不用说每月每户几十块钱的物业费了。”石家庄市物业管理协会秘书长刘明如此表示。

  很多老旧小区居民受消费观念限制,对物业管理仍不愿自己掏腰包,外来租住户更是普遍抱着能不交就不交的心态。一位租住在石家庄建明小区的住户坦言:“物业费能躲就躲,反正又不是常住户。”

  资金坎

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图片来源:网络

  稳定的收益是物业公司进驻小区的前提。然而,老旧小区多数硬件进入老化期,维护保养的工作量会明显增加,而且老旧小区受限于居民户数、车位资源、广告资源等,物业补偿性收益少,也是物业公司入驻前需要考量的实际问题。

  济南玉南区舜绣社区是个老小区,由济南恒圣物业管理有限公司接管。公司经理程文生算了一笔物业服务账:公司每月可收取物业费、卫生费和场地租赁费,除去工作人员工资、办公费用、公共设施维护费,收支相抵之后,公司年资金缺口达二三十万元,生存压力比较大,除了简单的保安、保洁、秩序维护以及不涉及费用的维修服务外,无法开展其他精细化的服务。

  政策坎

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图片来源:网络

  “在老旧小区推行物业管理,政策是关键。”济南舜玉路街道办事处城管科负责人这样说道。

  按照现行的国家《物业管理条例》规定,引入物业管理公司接管现有的老住宅区,需要事先在老住宅区内成立业主大会和产生业主委员会。但目前老住宅区普遍出租率很高,许多业主长期不在小区居住生活,因此成立业主大会和业主委员会的面临着严重的主体缺位问题。而这个问题如果长期得不到解决,势必会影响老住宅区其他业主正当权利的行使,因此必须从政策和法规层面加以保护和明确。

  另外,按照目前各地关于物业管理服务收费的指导标准,老住宅区收费标准处于最低档次,而现实状况是老住宅区管理费用收缴率低,而成本又高,物业难以保证收益,这也需要从政策层面上加以解决。

  尝试

  各地探索引入物管新路子

  如何给老旧小区引入物业管理,各地正在不断尝试,探索新路子。

  北京

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图片来源:网络

  从2011年起,北京市朝阳区开始在老旧小区推行准物业管理,由政府投资进行基本设施的硬件改造,再以居民自治的形式解决社区停车、卫生等问题。

  “准物业”推行数年,居民享受到了物业的好处,观念也在渐渐发生变化,不断有居民反映,希望“准物业”进一步升级,让小区秩序更规范。对此,物业推行“先尝后买”的模式,前几个月不收费,让居民真正体验到物业升级的好处之后,再讨论如何收取费用。

  天津

  今年6月,天津塘沽街新引进10家物业公司,分别进驻107个老旧小区,负责门口安保、小区巡逻、日常打扫、车位管理等工作。在经费投入上,遵循“政府投一点、街道补一点、居民筹一点”的方式,既缓解了政府管理压力,又减轻了街道经费负担,让百姓享受到经济实惠的公共服务。

  上海

  上海普陀区探索小区物业管理“酬金制”。“酬金制”是指在预收的物业服务资金中,按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业公司,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。虽然这种收费方式利润率不高,但减少了中小物业公司的风险,能确保公司有一定盈利。

  武汉

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武汉市打造“红色物业”。图片来源:网络

  今年初,武汉市全面推行“红色引擎工程”,将打造“红色物业”作为工程的重要平台,采取优质物业企业指导老旧小区物业自治、购买优质物业企业物业服务项目和优质物业公司直接托管等方式,提高老旧小区自身“造血功能”,分类推进老旧小区专业物业服务全覆盖。

  百步亭社区作为顾问团队,与袁家社区结对子,通过开展系列免费维修、志愿服务活动,使袁家社区的居民们对百步亭物业建立了信任,迅速获得了高度认可。4月底,百步亭红色管家物业服务有限公司正式入驻四唯街袁家社区,成立袁家社区服务处,结束了该社区没有物业公司的历史,标志着“红色物业”工程再度向前迈进一步。

  结语

  为老旧小区引入专业化物业管理,是城市化进程中不可忽视的民生问题。政府要加强引导扶持和协调,使社区具备物业管理的基础条件;物业公司要强化服务质量,使业主满意;业主要真正理解、参与和配合物业管理,从而形成齐抓共管、共管共建的和谐社区局面。(中国社区网 黄金露 综合整理)

责任编辑:崔凤霞
标签:老社区,物业管理

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