城市更新为老旧物业提供新思路

　　上半年，在住宅市场量价齐涨的情况下，办公写字楼也开始呈现微涨的局面。戴德梁行发布的数据显示，西安办公市场2017年上半年首次出现供求比值小于1，办公成交为近两年半年度最高。

　　数据显示

　　上半年办公市场成交82万㎡

　　高新、曲江成交面积仍靠前

　　从土地供应来看，由于自贸区获批，浐灞、西咸等相关区域商办用地的集中供应，2017年上半年商办用地供应增加明显，占比达到29%，为近两年半年度商办用地供应量最高。截至2017上半年，西安商办市场库存总量达到1383万㎡，去化周期为5。5年。

　　戴德梁行数据显示，办公市场今年上半年首次出现供求比值小于1，成交为近两年半年度最高，达到82。13万㎡，成交均价达到11876元/㎡。随着长安国际E座、永利国际金融中心等写字楼入市，全市甲级写字楼总存量接近176万㎡。从成交面积来看，上半年靠前的仍以高新和曲江为主，例如高新NEWWORLD、西安万达·ONE、泰华金贸国际、华商豪盛旺座城、曲江万众国际、天地源·悦熙广场等。

　　记者走访

　　写字楼与住宅出现价格倒挂

　　未来供应量仍将上涨

　　记者在走访中发现，目前在西安大部分区域，住宅价格和写字楼价格基本持平，甚至部分区域写字楼价格已被住宅均价倒挂。

　　与2016年上半年相比，2017年上半年，西安增加43万㎡的办公楼。未来半年到一年，西安写字楼市场的新增供应量达到历史峰值，供应量的增加将对西安地区写字楼市场造成较大冲击，预计今年下半年还将有新项目陆续入市。戴德梁行西北区董事总经理巫保民表示，2017年大量的写字楼入市对市场冲击巨大，也意味着这是写字楼市场更迭换代的阶段，未来写字楼将会在硬件设备、物业管理上发力，以赢得市场青睐。

　　西安仲量联行商业地产部高级经理何娜表示，高新区仍然是未来四年新增供应最集中的片区，在锦业路片区有越来越大体量的超高层、甲级办公楼出现。城北的优质写字楼供应量居高新之后，像已经入市的赛高项目、西北国金超高层的甲级办公楼项目都会在城北集中放量，预计到2017年底可能会达到150万㎡的供应量，猛增的供应量可能会使空置率有所上升，有效租金会略微下降。

　　关于生存

　　老旧写字楼物业应重新进行市场定位入市

　　据了解，城区内很多老旧写字楼项目目前无法满足新兴企业办公需求，这类物业在未来的竞争中又该如何生存呢？巫保民认为，很多城市都存在这样的问题，老旧的写字楼、旧厂房、废弃的工业用地等等，应该由传统的衣、食、住、工作，横向向文化、休闲、体验、健康、艺术、体育等方面多元化发展，催生空间载体的创新和改造，重新进行市场定位入市。

　　据了解，从2015年开始，深圳、广州、济南、上海等城市已经相继设立了城市更新局，主要负责对城市的旧厂房、旧建筑等进行升级改造。研究如何把旧厂房向居住功能进行改造，并结合服务式公寓、养老等特殊功能制定出一整套的改造和运营方案，这在政府和开发商两端都将是受追捧的服务。

　　目前，西安也有类似的改造项目已经取得成功，例如大华1935是在1935年投入生产的长安大华纱厂原址上改建，集合现代社会城市的综合功能，定位为涵盖文化艺术中心、工业遗产博物馆、小剧场集群、购物街区等城市生活多种功能、多样文化、多元消费的文化商业mall，获得市场认可；另外，还有万科泊寓对市区内一些闲置或老旧项目进行装修改造升级，以长租公寓的形式推出，为众多中高端需求的租赁者服务，取得了较好的口碑。

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