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8年物业费不涨价 这个无物业的小区厉害了!

2017-08-11 08:58:00
来源:浙江在线
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  没有物业,小区会怎样?杭州恩济花苑小区,为此探索近8年。

  这个小区位于寸土寸金的西湖区,大门外,文二西路车水马龙、人声喧嚣。而一进小区,却看到另一派景象:路面干净整洁、道路旁绿树掩映、车辆停放有序、保安热情周到……

  到8月底,恩济花苑自治已经近8个年头,那些原来被物业公司以专业为由而觉得自管无法实现的事情,现在都进行得井井有条。恩济花苑业主们也切实享受到了新模式下治理的诸多实惠。

  然而,这种探索并非一帆风顺。

  不满物业涨价,居民做自己管家

  搁在8年前,恩济花苑完全是另一个模样,那时虽有物业,但小区里治安问题不断、环境脏乱不堪、设施损坏严重。居民有什么事情找物业,从来都得不到解决。

  “当时物业特别不负责任,楼道的灯坏了几个月也不修。”李阿姨想起来还是忿忿不平,好几次看不清楼梯,她差点摔倒。

  2009年9月,物业突然贴出一张通告,物业费要从每平方米0.6元涨到1元。一石激起千层浪。

  “没有得到相应的服务,还要涨物业费。”业主们积压已久的情绪爆发了,恩济花苑第二届业委会召开业主大会商议,决定炒了物业,实行自管。

  “其实当时业主大会商量了三个方案,一是接受涨价,二是聘请新物业,三是业主自管。”竞舟社区书记田蓉萍说,458户业主对三个方案公开投票,结果没有一个方案得到双过半的支持。由社区出面,让业主们二轮投票,最终业主自管小区的方案胜出。

  业委会自管小区,那时在杭州乃至全国来说,都是个新鲜事,无经验可借鉴,业委会只能摸着石头过河。

  老物业不甘心就这样默默离去,也给业委会添了不少堵。“新旧‘管家’交接那段时间,正好是每年收物业费的日子,老物业派了个面生的工作人员上门收取,不少居民以为是业委会收的物业费,就如数上交了。” 陈师傅是老物业公司的保安,也一路见证了恩济花苑炒掉物业、业主自管过程中的风风雨雨。

  等到第二年再收物业费,这笔钱再也要不回来了。就在要撤离当日,老物业还节外生枝,霸占小区出租商铺的管理权。“这可是小区主要经营性收入,这笔钱再被拿走,今后小区物业就没法运作了。”田蓉萍说,在社区和业委会多次谈判下,商铺的管理权才回到业委会手中。

  老物业离开后的恩济花苑,如飓风席卷后一般,遍地“狼藉”:小区监控形同虚设、消防设备老化、绿化带杂乱不堪、墙体屋顶渗水严重……

  被骗了物业费,还有一堆“烂摊子”需要收拾。恩济花苑第二届业委会任期到后,没有一位成员愿意留任。

  门外汉管理物业,在摸爬中成长

  2010年,恩济花苑成立第三届业委会,高人模被选举为业委会主任。

  “小区是一个家,总要有人撑起来,谁都不来管怎么办?” 高人模是杭州师范大学退休老师,在小区内很受尊敬。面对大伙儿交给她的重担,高人模暗暗想一定要还大家一个崭新的家园。

  物业管理涉及方方面面的利益,又都是家长里短。光靠几个门外汉,能行吗?高人模说,恩济花苑之所以能成功,离不开老邵这个灵魂人物。

  老邵也是恩济花苑的业主,曾经是杭州某服装公司副总,退休在家的他还想发挥余热,毛遂自荐当小区职业经理人。

  新官上任第一把火,就是让业主感受到小区自管的优越性,老邵把物业费从0.6元降到0.5元,赢得一片叫好。为了提高物业人员工作质量,老邵更换了一批年轻的物业人员,月工资涨了10%。工资涨了,要求也变得更严,老邵给物业人员制定了KPI,设立奖惩措施。

  “光靠人是管不好的,一定要有规范制度。”老邵凭着几十年的管理经验,稳定了人员队伍,提高了劳动积极性,物业人员的工作获得大多数业主的认可。

  老邵的每一项决定,都由业委会召开内部会议后,向全体业主公示,必要时还召开全体业主大会。“只要是业主自主选择的,就是符合当前社区实际的,业委会一定坚决拥护。”高人模说,业委会成员从不擅自决定小区内任何事。

  初尝自管,更不可避免地存在一些问题。比如,业委会属于自治组织,并不是工商备案的企业,开不出税务发票。再比如,小区共有收支如何存放?若存放在业委会处不符合财务规定,银行也没有为业委会开户的先例。这些在物业包干制模式下不存在的问题,在业主自治模式中,都成了大问题。

  甚至有部分业主以此为借口,坚称业委会无权管理小区,并拒绝缴纳物业费。

  “万事开头难。”老邵想,为了解决这些难题,他和业委会成员们从早到晚忙十几个小时,自学《物权法》,找业内人士咨询,一次次跑到街道社区以及相关部门,寻求解决之道。

  “老邵啊,真把小区的事情当成自家事一样,每一件小事都要较真。”高人模说,每到下雪,天还没亮,老邵就带着小区保安铲雪。“天寒地冻,他也是年过花甲的老人,怎么能不叫人感动。”

  老邵和业委会付出业主们都看在眼里,记在心上。渐渐地,反对自治的业主都放下了顾虑,支持起了业委会的工作。

  8年物业费不涨价,自治能走多远

  8年来,恩济花苑物业自治从青涩到纯熟,运营也走上正轨。

  自管第一年,小区就新增健身器材、改造信报箱、提升绿化、停车改造、西门提升改造、污水管整治六大民生工程。第二年,老邵又着手解决了小区屋顶、墙体漏水等“顽疾”。

  如今的恩济花苑业主们,不仅自觉按时交物业费,还积极为小区管理建言献策。业委会的日常会议,对所有业主敞开大门。

  令恩济花苑业主们自豪的是,8年来小区物业费一直没涨,至今还保持着自治初期的水平——0.5元/月/平方米。

  虽然物业费一直未涨,小区服务却从未降低。

  2015年,恩济花苑第三届业委会任期结束。老邵的接力棒,也交到了新的职业经理人小尤手上,小尤虽年轻,但做事充满干劲和老邵同样细致。

  在小尤的桌子上放着小区每月的财务报表,停车费收入、物业费收入、经营性收入,物业人员工资开支,细到办公用品、小区内花花草草,都一一详细列出。为了保障业主知悉权,业委会还对每季度的收支都予以公告。

  在老邵的基础上,小尤对小区的管理还做了更多的创新。他运用微信建立了业主交流群,并且24小时监督群内消息,业主一有求助马上回复。

  多年的物业自治,增加了小区的凝聚力和向心力,也曾强了恩济花苑业主们权责意识、公共精神。前不久,恩济花苑计划在每个单元楼里选举楼道长,没想到业主们的参与热情空前高涨。很快在每栋楼里选出了两位业主,楼道长们还组建起了恩济花苑管理员小组,一栋楼里的小事,皆由楼道长协调解决。

  “谁说邻居是各扫家门雪,事到临头各自飞。”陌生人社会的小区,邻里之间很容易成为“老死不相往来”的陌路人,社区工作多年的田蓉萍对此深有体会。但在恩济花苑,每年冬天都会看见,几十位居民和物业工作人员一起扫雪。

  小区物业自治成功的样本,引得不少业委会前来“取经”。

  “业主自管看上去是很美,但对恩济花苑模式也不能一味推崇。”田蓉萍表示,小区是否适合物业自治、如何自治,还得针对不同类型的小区进行具体分析。恩济花苑有得天独厚的自治优势,小区住户总量小,业主便于组织。而一墙之隔的金成花园,住户规模比恩济花苑大一倍,业主难以组织,在走相关程序时很容易流于缓慢、混乱,需要更为复杂的工作机制,采用同样的模式,小区物业也仅仅能维持运转。

  “业委会既不能把权力抓得太紧,也不能推诿扯皮。”高人模说,业委会最重要的是替业主做好“把关人”。(浙江在线记者 陆海旻)

  原标题:8年物业费不涨价 杭州这个无物业的小区厉害了!

[责任编辑:万婉] 标签:物业费,无物业,小区
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