平衡与纠偏：论物业费纠纷中权利的规范

　　物业费纠纷案件系民事案件中的新型案件，自立案登记制实施以来，法院受理的该类案件持续增长。物业费纠纷系争点基于物业费问题而引发，实践中，部分物业服务企业在日常安全管理、业主装修工程等领域确实存在着擅提收费标准或设名目乱收费现象，业主自身也常有少交费而享受优质服务的心理趋向。在民法总则[1]更加强调平衡各方平等主体之间的合法权益的大背景下，明确业主与物业服务企业之间的法律关系，业主拒交物业费的权利范围，解决长期存在的若干物业费异议纠纷疑难问题，使业主和物业服务企业合规、合理的行使物业费异议相关权利是亟待解决的问题。

　　一、业主与物业服务企业之间的法律关系

　　2003年9月1日《物业管理条例》开始实施，为法院审理物业费纠纷提供了重要法律依据；2009年10月1日《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在物业服务纠纷不断出现新情况、新问题的背景下出台；《民法通则》、《合同法》、《物权法》等主要法律法规对该类案件统一裁判尺度和标准起到了规范、指引作用。业主在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所有权人，物业服务法律关系的主体是业主/物业使用人与物业服务企业，客体即物业及物业服务企业的管理行为，内容为主体在物业管理法律关系中享有的权利和承担的义务。需要说明的是，业主和物业使用人系承担连带债务，业主或者物业使用人对于约定范围内的物业费都有义务向物业服务企业支付，业主承担了连带责任后，可以向物业使用人追偿。

　　二、业主与物业服务企业之间物业费纠纷的实务考察[2]

　　（一）物业费纠纷案件呈现“二高一难一少”

　　2015年1月至2017年3月，S法院审结物业费纠纷286件，撤诉159件，调解23件，判决92件，按撤诉处理8件，调撤率为63。6%。案件呈现如下问题：1。与同期小额诉讼案件相比审理天数偏高。2015至2017年，S法院适用小额诉讼程序审理案件的平均审理天数为48天，而物业费纠纷案件的平均审理天数为56天。2。物业费纠纷额小而司法成本较高。实行立案登记制后，物业公司起诉业主拖欠物业费纠纷案件逐年递增，物业费纠纷案件一般标的额较小，诉讼费收取数额低，但进入诉讼程序后，送达、调解、开庭等程序不可缺少，因此类纠纷调解效果不佳，且调解时间较长，由此造成小诉讼大成本。3。涉及法律关系复杂、纠纷化解难度较大。物业服务合同多为开发商与物业公司前期签订，后期物业公司与业主之间未重新签订新的物业服务合同，而业主普遍对前期物业服务合同的内容不熟悉、不认可，致使双方对立情绪大，同时，业主希望通过拒交物业费方式解决开发商遗留问题和物业服务质量不到位问题，而物业公司倾向于将遗留问题推给开发商解决，造成纠纷化解难度。4。业主多为被告、主动诉讼者极少。S法院物业费纠纷案件中，绝大多数均为物业公司起诉业主要求缴纳物业费，业主往往通过被动参与物业费纠纷诉讼达到一并解决物业服务质量问题和房屋质量等问题。

　　（二）业主、物业服务企业的权利认知存在偏差

　　1.部分物业服务企业存在物业费乱收取现象

　　通过对案件样本进行分析，发现部分物业服务企业普遍存在物业服务费用制度不健全、管理混乱的问题。常因房屋、照明及公用设施设备维修不及时，擅自扩大收费范围、提高收费标准，乱搭乱建改变房地和公用设施用途等被拒交物业费，该乱象加剧了业主与物业服务企业之间矛盾，不利于“案结事了”。

　　2.业主之于物业企业的关系认知不清、维权抉择集中

　　通过上述表格可以发现，大多数业主对其与物业服务企业之间的关系认识不够清晰，出现纠纷后因考虑到司法诉讼成本较高，倾向于集中采取投诉的维权途径，这在一定程度上解释了样本案例中绝大多数业主是物业服务企业起诉其支付物业费而被动诉讼的情形。

　　三、物业费纠纷中抗辩主张的合法性判定与规制

　　（一）主张物业服务未达标、服务质量有瑕疵

　　实务中，一般情况是物业服务企业起诉业主要求给付物业费，业主以其提供的物业服务未达到法定或约定的标准，或者是服务质量不到位为抗辩理由拒绝支付或者要求降低物业收费。

　　业主的这种抗辩很少被法院采纳。由于物业服务项目、内容非常广泛，对应的标准也会因业主个人感受的差异而难有一致的标准，考虑到小区物业纠纷涉及业主较多，擅自在个案中免除或者降低物业费标准势必影响物业公司的服务质量和业主整体的公共利益。法院主要看物业公司是否达到根本违约来判定，区分以下三种情况：物业服务偶有瑕疵，比如电梯偶尔无法正常运行等，一般不认定物业公司的行为构成根本违约，原则上不应调整物业费的标准；存在部分物业服务项目未提供且可以从整体物业费中予以区分，则业主有权要求扣除该部分物业费；物业服务企业服务非常不到位的情形下，个案中也存在法院将物业费标准调低的情况，但在其自由裁量权的行使相当谨慎。

　　（二）主张物业服务项目的价格计算依据不符

　　如果确实物业公司在订立物业服务合同时存在欺诈，物业服务项目的价格计算依据不符，如物业公司计算物业服务价格所依据的电梯部数、水泵台数与实不符，应依据实际数量重新计算价格。根据《合同法》规定，物业服务企业以欺诈手段使业主在违背真实意思的情况下订立的合同，业主有权请求人民法院或者仲裁机构变更。

　　需要说明的是，因欺诈产生的撤销权和变更权，除斥期间为1年，《合同法》第55条第1项的规定，享有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的，撤销权归于消灭。业主行使变更权须经业主大会决定，程序复杂、难度大、耗时长，业主的变更权极易因经过除斥期间而消灭，故在审判实践中，对该变更权除斥期间的起算时间，以业主大会讨论确定物业公司存在欺诈行为时作为除斥期间的起算点。