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济南市年底试行物业行业标准

2017-09-11 08:47:00
来源:济南日报
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  9月6日,在前期已取消物业服务企业二级及以下资质认定的基础上,国务院决定,再取消物业服务企业一级资质核定。至此,我国物业服务企业资质认定的门槛正式成为历史。

  按照12345市民服务热线大数据平台的分类,近一周来每天收到的“物业管理”问题平均在200条以上,包含物业服务、水电维修、车位等各种问题。其中,仅“物业服务”小项的受理量每天也有100多条。

  在物业行业整体问题频出、纠纷不断的现实背景下,取消物业企业资质认定的举动一石激起千层浪。业内人士认为,此举看似取消门槛,其实却是对物业企业监管的收紧,使其服务更符合市场竞争和优胜劣汰的规律。

  资质核定曾发挥积极作用

  9月6日召开的国务院常务会议,部署在更大范围推进“证照分离”改革试点并再取消一批行政许可事项,其中包括“再取消物业服务企业一级资质核定”。而在今年1月,国务院发布《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》,提到“取消物业服务企业二级及以下资质认定”。

  走过了13个年头的物业企业资质管理制度画上了句号。2003年9月1日,《物业管理条例》生效。根据其授权,原建设部制定了《物业管理企业资质管理办法》,于2004年5月1日起施行,我国物业服务企业正式开始实行资质管理。

  该办法规定,物业企业根据注册资本、人员构成等设有一、二、三级资质,分别由住建部、省住建厅、市住建局行使最终审批权。三级资质的企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目,二级企业可承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务,一级资质的企业则可承接各种物业管理项目。

  资质管理作为一种行政许可,目的是建立一种市场准入制度。上世纪80年代初期,我国第一家物业企业出现于深圳。业内人士李刚介绍,当时还没有建立相应的市场和市场规则,为了规范物业管理行业行为,同时提高物业管理的技能,在这个阶段,设立行政许可,建立市场准入制度,是有必要的。而且在物业管理市场发育阶段,起到了相应的规范和促进作用。

  级别无法反映服务水平

  但随着我国物业行业的不断成熟,资质管理所设定的条件逐渐为大部分物业企业所具备,注册资本、相关专业人员等条件渐渐沦为形式的审查,不但不能发挥其设立之初的作用,反而增加了企业负担。

  一家物业服务企业负责人李先生告诉记者,近年来行政审批的效率有所提高,在10年前其注册企业时,一个一级资质的企业,需要先后经过市、省和国家住建部层层审批,走完流程至少需要一年,耗费大量人力物力财力。

  更重要的是,在为业主提供服务方面,资质几乎已起不到任何作用。

  市区东部一处新建小区的业主告诉记者,小区的物业费为1。9元/平方米,按说应该是一级资质,但提供的服务很一般,连最基本的门卫都没有,外人随意进出。后来他发现,虽然名字不一样,但物业公司其实是开发商的下属企业,当初交房时,就附带签署了物业管理合同,业主根本没有选择机会。

  “资质和企业能力不成等号,有资质不代表会做物业”,李先生称,目前不少物业公司都是开发商的下属企业,以盈利为主要目的,捆绑贩卖,没有把业主的诉求放在日常工作的首位。一级资质的企业可能提供很差的服务,三级资质企业也可能做着一级资质的服务水平,资质标准已不能成为评价物业公司好坏的依据。

  资质核定三大依据已消失

  此外,物业服务企业资质许可必备的三个主要条件,因为相关法律法规的修订和国务院的决定,目前都已不存在。

  《物业服务企业资质管理办法》对物业服务企业资质许可依据的条件是注册资本、人员资质及人数、管理服务面积。2015年《公司法》修订后,《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修订,取消了注册资本这一条件。

  2015年3月13日,国务院发布通知,取消物业管理师等67项职业资格许可和认定事项注册职业资格认定行政审批。随后,人社部和住建部也取消了物业管理师资格考试,并且在2010年实行物业管理师资格考试之始,各地已先后停止了物业管理人员岗位证书(职业资格)考试和颁证。物业服务企业资质许可的第二个条件也不再存在。

  2016年1月13日国务院第119次常务会议通过修改部分行政法规的决定,删除了原《物业管理条例》的第三十三条和第六十一条这两条与企业资质管理相关的条款。同时国务院通过修改《物业管理条例》,取消了物业管理人员从业资格限制。继续推行物业服务企业资质许可,已经缺失了主要依据。

  “平起平坐”利于公平竞争

  物业服务企业资质管理实际是市场不成熟时的阶段产物,是一种培育市场的措施。眼下,废止的时机已经成熟。

  李先生认为,资质管理取消,使所有物业管理企业“平起平坐”,既可以大大减轻企业负担,充分释放发展活力,又可以促进物业行业充分竞争,更好发展。就像餐馆一样,规模有大有小,消费有高有低,但都不需要先去审批什么资质,完全市场化,优胜劣汰,相关行业部门做好管控即可。物业企业也一样,不需要资质,按照行业服务标准规范做好,业主的口碑才是真正的竞争利器。

  取消资质审核之后,要加强事后监管,变“严进宽出”为“宽进严出”,既要让各种市场主体各家物业企业充分竞争,激发市场活力,又要依法惩罚违法违规企业,制定“黑名单”制度,加大违法成本,促进行业健康发展。

  我市物业行业标准年底试行

  在今年1月发布的《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》中,国务院要求,“取消资质后,住房和城乡建设部要研究制定物业服务标准规范,通过建立黑名单制度、信息公开,推动行业自律等方式,加强事中事后监管。”但目前,我国没有国家标准对物业服务的统一质量、质量评价、软硬件设施等基本要求作出规定。

  统计显示,截至今年6月,我市已有本土物业服务企业957家,部分物业企业存在违反法律法规、违反物业合同,降低服务质量的情况。

  为规范企业行为,减少物业与业主纠纷,近年来,不少城市出台了地方性行业标准。2014年起,受房管部门委托,我市物业协会开始对行业团体标准的制定进行前期调研。

  按照计划,该标准将于今年年底试行。届时,监管部门和业主就可以对物业企业进行事前要求和事后监督。“业主就可以跟物业公司达成一致,你能给我们提供哪些服务,都能达到哪些标准,一目了然,非常直观,便于监督。”市物业协会负责人说。以业主最为熟悉的物业清洁服务为例,标准中对清洁工具、管理方法、操作流程等都进行了明确,楼外公共区域清洁、楼内公共区域清洁、垃圾收集与处理、管道疏通、外墙清洁、清洁开荒、冬季除雪除冰等都有章可循。

  据介绍,这套标准出来后,运行的监督评价权在业主手里。将来,物业企业的服务究竟如何,除了要接受来自社会信用系统的监督,更要接受业主满意度的评价。未来将考虑将企业执行标准情况与企业信用信息管理挂钩,通过在项目招投标、创先评优等方面施加影响,引导企业自觉按标准提供服务。(作者 胡磊)

  原标题:国家取消三级资质核定 济南市年底试行物业行业标准

[责任编辑:万婉] 标签:济南,物业行业,标准
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