小区业主探新路 “业主自治”有成效也有隐忧

　　物业、业主、业委会三者之间的矛盾纠纷是个无休止的话题。业主认为物业服务不周到，拒交物业费；物业指责业主过于苛刻；业委会夹在两者之间，地位十分尴尬。在这种困境中，“业主自治”悄然兴起，开辟了一条物业管理全新的路径。

（图片来源：星沙新闻网）

　　业主自治是指在物业管理区域内的全体业主，依据法律法规和民主原则建立自治组织、确立自治规范，管理本区域内物业的一种基层治理模式。简单来说，即业主在小区内实现物业自我管理。

　　“自己管自己”究竟要怎样管？什么样的小区才适合自治？

　　业主自治三年 小区井然有序

　　近几年，杭城部分小区开始探索业主自治管理模式，屏风苑小区就是其中一个。

　　屏风苑小区位于杭州下城区屏风街上，是个老小区，一共3幢楼，123户人家。原有的物业公司撤出后，屏风苑走上了自治管理的道路。

（图片来源：嘉兴日报）

　　原业委会和楼道长成立了自管小组，负责社区安全、绿化、民情联络和财务工作，另有9个楼道小组长协助管理。

　　居民韩芷华在自管小组中主要负责财务工作，她介绍，目前小区除每月支付保安的工资、公共水电费以及各种公共设施维修费外，每年能靠停车费、物业配套用房房租、地下室租金取得一笔可观的收入。如今，小区秩序井然，业主不用交物业费，收支平衡还略有节余。“去年年底还拿出部分节余下来的钱，给每户家庭送了一桶油，大家都很开心。”韩芷华说。

　　不过，自管小组成员也坦言，屏风苑只是个例，不具有示范经验意义。自管小组主任洪嘉兴说，由于小区较小，所以服务管理内容相对简单，业主彼此熟悉，自管小组成员不求报酬地付出，业主自然好说话。

　　面临现实问题多 有成效也有隐忧

　　业主自治虽然看起来很美，但是仍然存在许多现实问题。

　　有法律人士指出，目前业主自治在法律上处在灰色地带。根据《物权法》规定，小区业主享有自治的权利，但是自治后业委会不具备法人资格，在保安、保洁等聘请上，签不了合同，存在“非法用工”嫌疑。

（图片来源：中国江门网）

　　自治组织没有强制力，直接导致对居民行为没有制约力。天津会泽园一位自治小组成员表示，自治小组管理社区大小事，在邻里间威望很高，居民也乐于配合，然而，随着小区流动人口增多，自治小组对外缺乏制约力，小区自治也不再像之前那样“顺风顺水”。同时，由于不是法人，当面临业主拒缴物业费等情况时，自治小组也无权起诉。

　　此外，年轻人参与少、自治缺乏接班人也是问题之一。天津富润里业主自治已良性运转15年，牵头的是80多岁的老人王朝通。他介绍，自治组织成员平均年龄都在60岁以上，纯靠热情和责任感来做事情。社区年轻人工作忙，还没有真正参与到小区建设中来，他也盼望能有更多年轻人接棒自治。

　　业主自治需满足三个条件

　　物业服务桩桩件件关乎民生，各个小区条件又千差万别，所以在考虑业主自治模式时，需要结合社区实际慎重选择。

　　小区规模要小、业主要配合

　　杭州屏风苑小区有123户人家，天津会泽园也只有300余户常住居民，相对来说，这些实施业主自治的小区规模都较小、人口较少。“小区规模小，每家每户的情况可以及时反馈及时解决，小区大、人多，各种不同的意见就会冒出来，管理起来有难度。”屏风苑小区自管小组成员韩芷华介绍。

（图片来源：网络）

　　自治成员素质强

　　杭州恩济花苑实施业主自治模式，业委会主任丁平说，每个业主对于物业服务都有不同的标准，“因此聘请的物业经理一定要有良好的心理素质，能够承受业主的指责。”同时，自管小组的无私奉献，是自治成功的关键因素。“如果抱着个人利益的想法，肯定是行不通的。”

　　小区要有公有资产收入

　　实施业主自治的小区大都是老旧小区，建造年代久远，经常需要进行小修小补，如果没有固定收入来源，小区运转捉襟见肘。“小物件坏了需要修补更换，自治经费能够解决。但是遇到大的维修，自治小组就‘有心无力’了。”一位自治小组成员坦言道。

　　“有人提出屋顶漏水，希望我们能够维修。但由于手上没钱，如果动用公共维修基金，还要整幢楼全体业主开会表决，非常麻烦。”屏风苑自管小组主任洪嘉兴说：“有钱好办事，如果没有钱，小区自管得不到支持，就不可能长久。”

　　结语

　　业主自治将物业管理权归还到居民手中，拉近了管理方和居民的距离，管理起来更容易。然而，由于其法律地位尚不明确、经验尚不成熟，想要推而广之还需政府、街道等各级行政部门引导，助推业主自治管理模式日益规范化、专业化、人性化。（中国社区网 黄金露 综合整理）