社区O2O开启物业资本盛宴

　　过去数年，物业行业劳动人口密集、粗放式增长、管控标准化程度相对较低，对接资本市场，将促使这些企业朝着更加规范化的方向发展。

　　开元物业总经理谢建军称，开元物业挂牌前后，致力于解决在用工方面的成本，包括所有人员的社保覆盖率，挂牌以后要求做到社保覆盖率100%，这也导致开元物业2015年的净利润减少了一部分。至于部分规模较小的物业公司，如果全额缴纳所得税、实现社保全覆盖，利润更加所剩无几。

　　谢建军公开表示，不优秀的企业成长性不强，规范性不好，上市也融不到资，或者股民不买股票，上市是没用的；而优秀的企业如果不上市，价值得不到实现，发展速度也会滞后。

　　风口来临

　　彩生活、中海物业、中奥到家在过去两年陆续登陆香港资本市场，近日绿城物业也已递交了招股说明书。

　　相对于新三板挂牌，港股上市的难度更大。一位在香港上市的物业公司高层说：“上新三板，企业所需要花费的费用预计在两三百万，港股上市则需要花费6000万-8000万元，仅仅从上市难度这点，就可以看出两者带来的融资价值是不同的。”

　　香港资本市场对这些物业公司的追捧从市盈率表现可窥探一二。上市的物业公司享受着远远高于房地产业的估值水平：中奥到家上市时的市盈率约23倍，而彩生活、中海物业则高达33倍以及50倍。“有些降下来了。目前资本市场给到物业公司的估值大约在10几倍到30倍不等。”前述高层说。

　　资本为何偏好物业行业？

　　中奥到家2015年6月份开始全国路演，梁兵全程参与其中，他深刻地感受到，资本关注的并非传统的物业行业，而是这个行业新的增长点以及这个增长点背后的商业逻辑是否可行。

　　行业的增长点就是被炒的沸沸扬扬的社区O2O概念。

　　杨帆对此抱有同样的看法：“资本是逐利的，一定是看到了物业行业的前景才会进来。物业管理本身是个千亿级的市场，有想象空间；还有一点就是社区生活服务，这个被认为是万亿级的市场。物业公司正处于社会和社区的连接点，掌握着社区的关键入口，非常贴近社区的资源和用户。”

　　中信建投的一份研究报告认为，中国房地产已经积累了海量的存量住户，如何能够在现有存量市场为住户提供增量服务，未来将成为企业的主要盈利模式。如果将地产的整个70年生命周期看作一个整体，开发商所占据的项目规划、建设施工以及新房销售等只占这个周期5年的时间，而后期的房屋装修、社区服务、二手房交易等则占据65年，市场空间巨大。而在这个市场空间里，物业公司所发挥的作用难以代替。

　　社区O2O被认定拥有万亿级的未来。根据第一太平戴维斯发布的数据，到2020年，全国住宅物业面积将达到300亿平方米，而社区服务消费将超万亿元。

　　当然，不是所有的物业公司都能获得资本的青睐。和数家金融机构以及基金公司有过交流的杨帆认为，资本市场看中的物业公司需要具备几个特点：第一，有没有好而清晰的商业模式；第二，有没有持续稳健的盈利能力；第三，有没有广阔的市场空间，“此外，资本市场也会看重企业运作的规范性和品牌美誉度等软实力。”

　　北京国润投资合伙人姜勇说，PE最看中物业公司整合自己的信息平台，掌控商业资源这部分能力，但是很遗憾，到目前为止，我还没有看到这方面做得比较好的公司。